베트남 부동산 QNA

유효기간 3개월 이상의 비자를 소유한 모든 외국인은 베트남 부동산을 구입할 수 있습니다.
단, 미성년자 혹은 외교적 특권이나 면책 특권 등 특별 대우의 대상인 개인(ex: 외교관)은
제외대고, 법령에 따른 우선권 또는 면책 특권이 적용되는 재외공관과 외국 기구의
대표 사무소는 제외됩니다.

베트남에서 투자 인증서를 취득하고, 베트남 내에서 영업을 하는 외국 회사
또는 법인은 베트남에서 부동산을 소유할 수 있습니다.

LOH(Law on Housing) 159조 제2항 b호에 따르면, 외국인들은 (주거용)아파트 및 토지,
상가, 오피스 중 ‘상업용 주거용 주택 공급 프로젝트'(commercial residential housing project)구역 내에 있는 것만을 구입할 수 있습니다. 즉 아파트와 오피스텔, 일반주택을
구입할 수 있습니다.

외국인의 아파트 소유 기간은 50년이며, 1회 연장 가능해 50년+50년으로 최대 100년입니다. 오피스텔의 소유권은 내국인과 동일하게 50년입니다.

베트남 부동산을 포함한 해외 부동산의 경우는 1가구 2주택에 포함되지 않습니다.

우리나라의 등기 권리증과 같이 소유권을 증명하는 증서를 핑크북이라 부릅니다.
토지등록원(Office of Land Registration)의 자원환경부서에서 발급되는 핑크북에는
해당 부동산의 위치, 면적, 소유주 성명 등을 표기합니다.

베트남 법률상 외국인 2인이상 지분으로 공동 소유가 가능합니다.
그러나 핑크북(등기권리증)에는 각 소유자의 지분 비율이 표시되진 않습니다.
또한 소유자의 혼인 여부에 따라 기혼인 경우, 소유권 처분에 배우자 동의가 필요합니다.

외국인의 경우, 신규 분양 물량이나 외국인 소유주가 매도하는 주택은 구매가 가능하지만,
베트남 현지인 소유의 주택은 구매할 수 없습니다.

외국인 개인, 외국 법인, 외국 단체가 소유한 베트남 부동산을 임대하고자 할 때는
베트남 국가 기관에 신고 또는 등록절차 등을 이행하여야 합니다. LOH 제162조에 의하면
외국인은 주택이 소재하는 자치구의 주택관리과에 등록해야 합니다.

분양 과정은 사전예약 -> 가계약 -> 본계약 -> 중도금 납부 -> 잔금 납부 -> 아파트
인도 과정으로 진행되며, 납부 플랜에 따라 각 단계별로 분할 납부합니다.

① 부동산 개발사는 분양대행사 통해 사전 예약

– 예약금 약 5천만~2억동 입금 (분양예상가의 2~2.5% 내외, 개발사에 따라 다름)
– 입금 확인 후 “등록계약서(Registration Form)”작성

② 추첨일에 신분증과 초청창 및 등록계약서 지참 참석
– 추첨 후 동,호수와 면적 등이 기재된 “옵션계약“ 체결

외국인이 프로젝트 분양 계약을 체결한 이후 외국인에 의한 전매가 가능합니다.
다만, LOH에 의하면 외국인의 경우, 전매를 받는 매수인이 법에 의한 주택 소유 요건을
충족해야 합니다. 전매 매도인이 개인 소득세 2%를 부담해야하고, 등록비용도
부담해야 합니다.

해가 잘드는 남향을 선호하는 한국과는 달리 베트남인들의 선호 방향은 북>동>남>서 순이며, 강, 호수, 공원, 시내 뷰 등 막힘없이 뚫린 전망을 선호합니다. 외국인들은 고층을 선호하지만 베트남인들은 낮은 층을 선호합니다. 참고로 분양가는 층수에 따라 증가한다고 보시면
되겠습니다. 또한, 베트남의 관습상 4와 13층을 기피하는 경향이 있습니다.

베트남에서 신규 분양하는 프로젝트의 인테리어는 프로젝트마다 조금씩 다르게 나타납니다. 신규 분양 아파트 인테리어는 내부 공사 정도에 따라
‘누드분양(베어 옵션 타입, 일명 시멘트 분양)’, 인테리어 분양,
서비스 아파트 분양(풀옵션 타입) 세가지로 나뉩니다.

먼저, 누드 분양은 아파트 내부가 콘크리트 상태로 노출되어 있으며 입주 이전에 입주자가
실내공사 시공을 맡겨야 하며, 인테리어 분양은 기본적인 인테리어가 되어있는, 한국의 아파트 분양시 인테리어 마감 정도와 비슷합니다.

마지막으로 서비스 아파트 분양(풀옵션타입)은 모든 인테리어가 되어있고, 가구, 식기,
전자제품 등까지 풀옵션으로 갖추어져 청소 및 관리를 정기적으로 서비스하는 타입입니다.

요즘은 대체로 인테리어 분양 형식으로 많이 분양하는 추세입니다.

분양 후 소유한 부동산을 제삼자에게 임대할 수 있습니다. 사전에 자치구의 주택 관리
담당 기관에 등록하고, 임대수익에 대한 세금을 신고하여야 합니다. 외국인 투자법인은
소유한 집을 제삼자에게 임대하는 것은 금지 되고 직원 숙소 용도로만 사용 가능합니다.

외국인이 받은 임대소득은 세금신고를 마친 후에는 본국으로 송금 할 수 있습니다.

– 필요한 서류

1. 임대소득임을 증명하는 임대차계약서
2. 세금 신고서류
3. 은행에서 요구할 수 있는 각종 서류

베트남 현지 양도세는 2%, 증여세는 0%(거주자에 한함)입니다. 매매시 한국에서 취득한
차익에 대한 국내법에 따른 양도세를 지불해야 하는데 이때 베트남에서 지불한 양도세는
공제받게 됩니다.

한국에서 정식으로 해외 부동산 취득 신고를 하고, 외환 송금을 통해 부동산을 구매하고
핑크북이 발급된 후 매도하였다면, 매도 후 세금 납부 증명을 하면 한국으로 송금이
가능합니다.

한인타운이라 불리는 곳은 7군의 푸미흥이라는 지역입니다. 이외에도 2군이나 빈탄군에도
한인들이 많이 거주하고 있습니다. 국제학교, 한국 식당, 한국 병원, 한국 마트 등 한국어를
사용하며 생활할 수 있는 편한 인프라가 완벽하게 구축되어 있기 때문입니다.

베트남에서는 같은 단지의 아파트라고 하더라도 구조와 인테리어가 집주인의 취향대로
설계되어 다 다른 경우가 대부분입니다. 풀옵션의 경우라고 하더라도 어떤 제품을 얼마나
고급스럽게 잘 갖춰 놓았느냐는 부분은 직접 집을 보며 확인을 하는게 가장 좋습니다.
노옵션의 경우 임대료가 풀옵션의 경우보다 월 임대료가 저렴해 지다 보니, 노옵션의 집을
임대 내놓는 경우는 많지 않은데 새 아파트인 경우 입주가 시작되는 때 구하면 좀 더 쉽게
구하실 수 있습니다.

한국인이나 외국인들의 거주비율이 높은 지역은 베트남 로컬 사람들이 많이 사는 지역에 비해 상대적으로 임대료를 포함한 물가가 다소 높게 형성되어 있습니다.
또 아파트 단지에 따라 임대료는 차이가 많이 나기 때문에 평균 임대가를 말하기는
다소 어렵습니다.

보통 7군 지역의 경우 10년 이상 된 아파트 단지는 방2개를 기준으로 월 임대료는 $500~$750정도이며, 새로지은 고급 아파트 단지의 경우 $900~$1,500정도로
형성되어 있습니다.

원칙적으로는 임대료의 10% 부가세를 더 지불하고 세금 계산서를 요청할 수는 있지만
일반적으로 집주인이 번거로운 절차나 세금 문제로 거부하는 경우가 많습니다.
때문에 사전에 부동산에 세금계산서를 발행해주는 집을 구해달라는 요청을 해야만 합니다.

부동산을 방문하여 원하는 집을 말하고, 부동산은 집주인과 약속을 정한 뒤 집을 구경할 수
있도록 합니다. 맘에 드는집을 정하신 후 날짜를 정해 계약서를 작성하면 됩니다.
통상적으로 2개월치 임대료를 보증금으로, 또 2개월치 임대료를 선불로 지불하게 됩니다.

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