입지, 부동산 투자의 핵심
아파트 가격을 결정하는 요인들은 크게 물리적 특성(단지규모, 평형, 설계, 향, 층, 건물 노후도 등)과 입지적 특성(직장 및 학교와의 거리, 대중교통 이용편리성, 생활편의시설 이용편리성 등) 그리고 환경적 특성(자연환경 및 경관, 교육환경 및 안정성 등)으로 구성된다고 살펴보았다. <‘똑똑한 투자자는 알고있는 아파트 가격 결정요소’ 시리즈 참고>
우리가 흔히 부동산에 대해서 이야기 할 때 첫째도 Location, 둘째도 Location, 셋째도 Location이라는 말을 한다. 그만큼 ‘위치’가 부동산의 가격을 결정하는 중요 요인이라는 것이다. 즉 아파트의 입지적 특성을 강조한 표현이다. 물리적 특성과 환경적 특성은 개발회사의 개발계획에 따라서 변화하는 ‘변수’ 이지만, 입지적 요인은 일개 개발회사 입장에서는 단시간 내에 변화가 불가능한 ‘상수’ 이다. 따라서 좋은 입지, 투자가치 높은 입지, 향후 발전 가능성이 높은 입지를 찾는 것이 부동산의 핵심이라고 할 수 있다.
발전축, 입지선정의 제 1원칙
지금부터 호찌민시의 발전계획과 도시계획을 검토하면서 향후 발전 가능성이 높은 입지가 어디인지 알아보도록 하겠다.
입지선정의 제1 원칙은 발전축이 어디인지 확인하는 것이다.
한국의 경우 서울-부산으로 이어지는 경부고속도로를 따라 개발된 경부축(동남축)이 제1축으로 서울-강남-분당-판교-용인-동탄 등이 순차적으로 개발되었고, 부동산 가격도 이 축을 따라 높은 가격을 형성하고 있다. 분당과 같은 시기 개발된 일산의 경우 아직도 아파트 가격이 분당의 60~70%수준에 머물 정도로 개발축에 있느냐에 따라서 가격이 차이가 많이 난다. 그렇다면 호찌민시의 개발축은 어디인가?
싸이공 – 쪼론 (Saigon – Cho lon)
호찌민시의 간단한 발전사를 살펴보면 19세기 프랑스 식민지 시기에 사이공강 주변(현재 1군)의 기존 도심(Saigon)과 화교거주지역(현재 5군 , Cho lon)을 합쳐 싸이공–쪼론(Saigon-Cho lon)이라고 부르며 처음 현대적 도시가 발달하였다. 현재 호찌민시 도심을 이야기 할때 1군과 3군을 CBD로 보지만, 차이나타운이 있는 5군도 베트남 사람들에게는 오래된 도심 중 하나이다. 도심이 계속 확장되면서 빈탄군, 떤빈군(공항주변), 푸년군, 10군, 11군, 4군(사이공포트주변)으로 도시가 계속 확장되 나갔다. <지도 노란색 영역>
도로상황 좋지 않아 항공편을 이용한 비즈니스가 발달하여 도심에서 공항으로 이동하는 도로가 도시내의 메인축이 되었고, 이 메인도로변의 토지가격은 평당 3천만원은 가볍게 넘어서고 있다. 또한 공항주변의 단독주택단지는 외국이나 하노이를 오가며 사업을 하는 사람들이 거주하는 곳으로 부촌이 형성되었다. <지도 1번 도로 주변>
<쪼 론 지역 과거의 오늘날>
타오디엔
다음으로 호찌민-하노이를 연결하는 1번 고속국도 주변으로 산업단지가 들어서고 도시가 형성되면서 호찌민시 도심에서 1번 고속국도로 연결하는 지역인 2군의 타오디엔(Thao Dien) 지역은 도심에서 업무를 보는 외국인들과 외곽 공단에서 업무를 보는 외국인 모두에게 편리한 접근성을 제공하여 대규모 저층 빌라단지와 유럽풍 거리로 개발되었다.
강변을 끼고 삼각주를 형성하는 타오디엔 지역엔 게이티드 빌라단지, 도심형 리조트단지 및 여러 개의 국제학교가 위치하여 서양사람들뿐 아니라 동양사람들도 선호하는 지역으로 개발되었다. 2010년에 GS건설도 이 지역에 최고급 아파트단지를 개발하여 sqm당 2,000달러 이상에 분양하였다.(지도 2번 도로 주변)
7군
3번째로 개발되기 시작한 지역은 도심에서 남쪽에 위치한 7군지역이다. 늪지대로 연약지반인 7군에 대만업체가 고속도로 공사를 해주는 대가로 750헥타의 땅을 받게 되었고, 푸미흥이라는 이름으로 마스터플랜을 계획하여 한꺼번에 신도시로 개발하기 시작하였다. 1995년 정부의 최종승인을 받고 개발이 시작된 푸미흥 신도시는 현재 베트남 전 지역에서 가장 잘 개발된 신도시로 유명하고, 미국건축가협회인 AIA(American Institute of Architecture)에서 아시아도시로는 처음으로 도시디자인상을 받았다. 현재도 대만, 일본 업체 등이 참여하여 그 잔여부지에 대한 개발이 진행되고 있다. 주거단지가 개발된 시점에 따라 가격에 차이가 있지만, 2015년 최근 분양된 아파트가 sqm당 2,000달러 수준으로 무리없이 분양을 완료하였다. (지도 3번 도로 주변)
2군의 투티엠
싸이공쪼론, 2군의 타오디엔, 그리고 한인타운이라 할수 있는 7군에 이어 네번째로 개발이 이루어지고 있는 지역은 도심의 사이공강 맞은편 지역인 2군의 투티엠지역이다. 호찌민시의 푸동(중국 상해의 경제중심지)이라고 불릴 정도로 좋은 위치가 접근성의 제약으로 개발이 이루어지지 않다가, 2011년 말 사이공강 지하로 수중터널이 연결되어 5~10분이면 도심으로 진입할 수 있게 되면서 본격적인 인프라 개발이 진행되고 있다. 악730헥타의 땅에 중심업무지구, 복합상업지구, 고층주거지구, 저층주거지구 등 계획도시로 개발되고 있다. 아직 개발의 초기단계로 일부 저층 주거단지가 완료되어 입주하고 있지만, 고층 아파트와 상업업무시설 등은 개발 속도가 더디게 진행되고 있다. 주택가격이 얼마가 적정선인지 가늠하기 어려운 지역으로 sqm당 2,000달러 수준에서 아파트들이 분양을 시작하고 있다. 그러나 7군의 푸미흥 신도시처럼 도시가 모습을 갖추고 편의시설들이 갖춰지려면 최소 10년 이상의 시간이 걸릴 것으로 보인다. 여의도 크기(450헥타 고수부지포함)에 약 1.5배에 130,000명의 거주인구를 예상하는데 개발되는 주택의 가격은 모두 고급아파트에 해당하고, 상업/업무지역도 기존 도심의 A급과 B급 오피스 총 임대면적인 약800,000sqm의 절반은 넘을 것으로 예상되어 개발완료에 시간이 필요하다.(지도 4번 도로 주변)
<투테임 개발 계획>
9군
다섯 번째로 개발이 이루어지고 있는 지역은 2군에서 동쪽에 위치한 9군지역이다. 2014년 초에 호치민-롱탄 고속도로구간이 개통되면서 도심까지 30분 이내로 들어올 수 있고, 2016년 초에 삼성전자 가전공장이 개발되면서 개발이 한층 가속화되고 있는 지역이다. 2군 투티엠 지역이 최소 sqm당 2,000달러 이상의 아파트들이 개발되고 있다면, 9군 지역은 sqm당 1,000달러 내외의 아파트들이 개발되고 있어 중산층이 구매할 수 있는 수준으로, 향후 어포더블 하우징 마켓이 밀집되어 개발되는 지역이 될 것으로 보인다. 특히 2016년 말 베트남 최대 부동산 개발회사인 빈그룹(Vin Group)이 어포더블 하우징 시장에 참여하겠다고 발표하면서 그 첫번째 프로젝트를 300헥타 규모의 미니신도시로 9군에 하겠다고 하여 시장에 이목이 집중되고 있는 상황이다.(지도 5번 도로 주변)
<9군 호찌민-롱탄 고속도로>
사이공강변의 동서 고속도로
이제까지 설명한 지역들은 베트남에 거주하거나 몇 번 방문해 본 사람들이 쉽게 이해 할 수 있고 상식적으로 납득이 가는 개발 축이다. 마지막으로 잘 알려지지 않은 개발 축 하나를 소개하겠다. 잘 알려지지 않았는데 어떻게 개발 축이냐고 반문하겠지만, 실제 베트남 중산층에게 잘 알려져 있고, 선호하는 기 거주지역이 교통인프라 개선으로 하나의 개발축이된 지역이다. 바로 사이공강의 지류를 따라 강변으로 연결되는 동서고속도로 주변이다. 서울의 강변북로와 같이 강변을 따라 호찌민시 서쪽 경계지역부터 도심까지 30분 이내에 접근할 수 있는 도로망으로 외곽순환도로와 연결되어 서쪽과 북쪽으로의 공단과도 연결이 가능한 지역이다. 9군은 서울의 양재(옛 말죽거리)와 같은 지역으로 인프라 개통에 따라 다른 지역에서 이주민들이 넘어오고 있는 지역이지만, 동서고속도로 주변의 6군과 8군은 양천구와 강서구 같은 지역으로 이미 많은 인구가 거주하고 있어 기존 주민들이 새로운 주거단지와 아파트를 구매해 입주하고 있는 지역이다. 따라서 대형 마트와 쇼핑시설 및 병원과 학교 등 주거생활 인프라가 이미 갖추어진 지역으로 수요가 풍부하여 많은 개발이 이루어지고 있다.(지도 6번 도로 주변)
이외에도 지하철 공사가 한장 진행되는 가운데 지하철 개통노선(투득 지역)을 따라서 토지가격과 아파트 가격이 들썩이고 있고, 사이공강을 따라서 위치한 내륙 컨테이너 항구 및 적치장들(4군 지역)의 외곽 이전에 따른 개발이 예정되어 있다.
이상과 같이 호찌민시의 개발축에 대한 현재상황과 앞으로의 전망에 대해서 알아보았다. 그렇다면 정작 어디에 투자해야 하는가? 이미 잘 알려지고 인프라가 갖춰져 많이 가격이 올라있지만 그래도 가격이 더 오를 것 같은 대표 지역에 투자할 것인가? 아니면 아직 개발이 덜 되었지만 인프라가 계속 확장되면서 성장 잠재력이 풍부한 지역에 투자할 것인가? 아니면 대단한 호재는 없지만 실수요가 풍부하여 리스크가 거의 없는 지역에 투자할 것인가? 언제나 선택은 소비자의 몫이다. 전문가는 분석을 통해 기준을 제시하고 다양한 선택의 폭을 제공할 뿐이다.
