2020년 코로나와 베트남
2020년 전 세계적으로 코로나 19가 강타하며, 베트남은 코로나19 유행 이후 즉각적으로 관광비자 발급 및 무비자 입국을 중지했다. 이로 인해 외국인 투자자, 해외 전문가, 외교관 등을 제외한 해외 입국자를 엄격하게 통제해 기존의 관광수익을 포기했으며, 안정적으로 성장중이던 건설업과 부동산 시장이 큰 타격을 입었다. 반면 내수경제를 활성화시키고 해외직접투자를 유치해 산업을 정상화 시키려는 정책이 시도되었다. 올해 8월 1일 발효된 베트남-EU 자유무역협정(EVFTA)로 인해 베트남과 유럽은 더욱 밀접하게 연결됐으며, 세계 유수의 EU 경제 공동체로부터 투자를 유치할 수 있는 기회를 얻어 EU기업들에 매력적인 투자처로 부각되었다. 베트남은 방역 모범국으로 코로나19의 영향을 가장 적게 받은 국가 그룹에 속하며, 세계 경제 침체를 극복할 것으로 기대되는 국가이다. 그렇다면 다사다난 했던 2020년 베트남 부동산 현황을 살펴보자.
2020년 임대 가격 추락, 부동산 가격 상승의 패러독스
일반적으로 부동산 가격이 상승하면 그에 따라 임대가격도 상승한다. 반대로 구매자 시장이 형성되면 임대가격이 하락하고 부동산 가격도 하락한다. 2020년은 코로나 19 팬데믹으로 공급과 수요가 요동치며 이 기본적인 시장의 법칙이 깨진 한해였다. 구매자가 빠지고 임대가격이 꾸준히 하락함에도 불구하고 부동산 가격은 상승하는 패러독스가 일어났다.
VNEXPRESS (브이엔 익스프레스)의 조사에 따르면 지난 10개월동안 코로나 19의 영향으로 호찌민의 아파트 임대가격은 20%, 타운하우스의 경우엔 25~40%, 상업용 및 사무실 임대료는 위치에 따라 29~50%가 감소하였다. 하지만 아파트를 포함한 부동산의 호가는 전혀 하락하지 않았고 작년 같은 기간에 비해 새로운 프로젝트와 인접 부동산 가격은 오히려 20% 이상 상승하였다. 이 같은 이상기류는 코로나19의 영향으로 임대수요는 부족한데, 당국이 부동산개발사업 인허가 과정에서 제동을 걸면서 신규 공급량이 60%나 감소한데 따른 것으로 풀이된다.
Phu Vinh Group (푸빈 그룹)의 총책임자인 Mr. Phan Cong Chanh (판 콩 짠)은 판매 가격 상승과 임대료 하락의 패러독스는 진화하는 시장의 일부로 예측할 수 있다고 한다. “시중은행들은 부실채권을 줄이기 위해 호텔, 쇼핑몰, 아파트 등 담보로 잡고있는 부동산개발사업의 매각을 심각하게 고민할 것”이라며, “2021년부터 부동산 시장은 대손주기를 맞아 조정 단계에 진입 할 가능성이 높으며, 향후 12~18개월내 부실채권의 영향 주기가 시작되면 부동산시장은 2차위기를 맞게될 수도 있다”고 경고 했으며, 임대시장은 코로나 19가 완전히 통제되고 점진적인 회복 조심을 보이기 시작해야 하락이 멈출것으로 예상했다.
베트남 거주자들이 직접 말하는 부동산
2020년 베트남 부동산 현황 및 전망
- 산업용 부동산 현황
-산업용 부동산은 다국적기업의 베트남 생산시설 확대에 따라 베트남 부동산 시장 중 가장 높은 관심을 받은 시장임
-총 330개의 산업단지 중 전년 대비 8개가 증가한 258개가 운영 중에 있으며 72개는 건설 중에 있음
-호찌민시로 대표되는 남부지역 산업단지의 19년 임대용공장은 전년대비 18.9% 증가한 38.05 헥타르를 기록함
-하노이를 대표로 하는 북부지역의 임대공장은 전년 동기 대비 25.2% 증가한 32.14 헥타르를 기록함
-코로나의 영향에도 불구하고 남부지역 산업단지 임대료는 전년대비 9.7% 상승한 평방미터 당 106USD를 기록함
- 주거용 부동산 현황
-19년 말 기준, 호찌민시의 주거용 부동산 매물은 빌라 16,666채, 아파트 286,784채가 있으며 하노이는 빌라 45,988채, 아파트가 304,000채를 기록함
-20년 상반기, 호찌민과 하노이의 주택 공급 및 거래랑은 전년 대비 감소함
-주거용 부동산의 가격은 호찌민시가 하노이에 비해 높은 수준으로 유지되고 있음
-베트남 부동산 시장 성장과 함께 건설자격 없이 분양을 하거나 자금 부족으로 완공을 하지 못하는 경우, 분양시 제시한 설계계획을 지키지 않는 경우 등 부정적 사례가 발생하고 있음
- 숙박업 및 서비스 아파트 현황
-상가와 사무시설이 코로나로 인한 영향을 크게 받지 않은 반면 숙박시설은 이동의 제한 및 외국인 관광객 감소로 인해 큰 영업 손실을 기록함
-상반기 호찌민의 총 숙박시설 공급량은 12,400실로 전년 동기 대비 23% 줄어들었으며 그 중 12%만 운영됨 (전년 대비 51% 감소)
-하노이의 총 공급량은 9,950실로 전년과 비슷한 수준으로 유지되었으며 객실운영률은 전년 동기 대비 12% 감소한 19%에 그침
-서비스아파트는 외국인 투자와 밀접한 관계가 있어 코로나의 큰 영향 없이 양호한 실적을 기록함
- 부동산 산업 전망
-베트남 부동산시장은 지속적으로 유입되는 FDI의 영향으로 성장세를 유지할 것으로 보임
-다국적기업의 생산기지 이전으로 인해 산업용 부동산 역시 투자가 증가할 것으로 전망됨
-베트남 정부의 인프라 투자 확대 또한 베트남 부동산 시장 투자에 긍정적인 영향을 줄 것으로 보임
-2020년 기준, 호찌민시는 27개의 대중교통관련 프로젝트를 계획, 시행하고 있으며 대중교통의 확대와 함께 다양한 부동산 투자가 이루어질 전망
<한국 무역 협회 자료 참조>
